Ann 海外投資X泰國X馬來西亞X房地產

對遠紡董事長徐旭東表示南向政策已晚，金仁寶董事長許勝雄不以為然，他認為「還不算晚」，但要根據個別公司狀況，要思考東南亞是否有好的產業鏈，金寶很大一部份零組件都靠自己做，包括塑膠模具，其次，東南亞營運成本現在仍比中國便宜，菲律賓薪資只是中國薪資的40%，還是有競爭力。

東協近年經濟發展國民所得提高，經濟力提升，市場力在提升，東協政府的效率跟清廉度都改善，是台商未來重要的市場，尤其是未來東協的關稅壓力，台灣企業進入東協可以協助客戶有更好的關稅競爭力。

許勝雄表示，任何事情都是一步一腳印，很難很快感受東南亞有很大市場，但傳統已經開發市場成長很緩慢，但新興市場雖現在薪資所得低，消費力差，但所得成長速度快，市場需求成長爆發力也會比較大，任何一個市場都不該輕言放棄。

他表示，東協是台灣出口第4大市場，中國最高時38~40%，東協落在15~17%之間，還是很大市場，又有潛在爆發力，所以市場可以被耕耘的。

他建議台灣該跟東協簽訂雙邊租稅協議，讓台灣跟韓國有相同競爭環境，其次中小企業到東協投資，人力財力金融體系支援，政府都應該給予協助，中小企業到東南亞才有成長的機會。中大型企業因為跟銀行及政府關係可以自己處理。

許勝雄建議，若東協產業鏈不夠完備，現在是打群架的時代，政府應該結合工協會產生群聚效應，這樣東協成功率可以提升。提供人員進出跟材料進出及行政環節改善。政府正在培養東協留學生留台，如何楚材晉用，如何產生效益產生資源要搭配，南進才可以被落實。

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在「一帶一路」建設框架下，民營企業獲得了廣闊的發展空間。許多民企紛紛以此為契機，抓住機遇，借力「一帶一路」，走出國門。

　　作為「走出去」中的一員，光耀東方集團近年來與位於東南亞的寮國開展了投資合作。近日，由寮國人民革命黨中央政治局委員、國家副總理宋賽·西潘敦等一行9人組成的寮國政府代表團，對光耀東方集團上海項目考察訪問，並就「一帶一路」建設相關經濟合作同光耀東方集團展開會談。

　　據光耀東方集團海外業務負責人介紹:「從2010年開始，光耀東方集團就開始在寮國投資，目前已涉足電力、礦業、工業等多個領域，其中包括南奔水電項目、爬立山鐵礦項目、寮國第一鋼鐵項目等。目前，光耀東方集團在寮國投資的礦業項目於2013年已竣工投產，電力項目也於今年全部竣工投入運營，鋼廠項目正在建設中。」

　　「東南亞是『一帶一路』建設的重心所在。」中國與全球化智庫主任、國務院參事王輝耀表示，東南亞與中國是近鄰，目前在東南亞約有3000萬至4000萬華人華僑。很多東南亞國家的文化與中華文化有相似的歷史和背景，這些都是推動中國企業與東南亞合作的有利條件。寮國作為陸路連接中國與東盟各國路程最短的國家，是東南亞唯一沒有出海口的國家，區位優勢突出。寮國多年來政治局勢穩定，自然資源豐富，經濟發展迅速，但是基礎設施落後，參與「一帶一路」建設意願強烈。寮國領導人也多次在公開場合表示，希望加大與中國的經濟合作。「寮國投資和發展潛力巨大，政府對企業參與項目投資也給予了很大的政策支持，這也是我們選擇『走出去』到寮國的重要原因。」光耀東方集團董事長李貴斌說。

　　據悉，光耀東方在寮國投資興建的南奔水電站項目，位於寮國烏多姆賽省境內的南奔河下遊河段上。電站裝機容量3.6萬千瓦，項目於2013年9月開工，3年完工。

　　多年來，寮國所需鋼鐵一直依靠進口。光耀東方集團還在寮國投資了鐵礦和鋼鐵項目。寮國鑫河鋼鐵礦業發展有限公司是光耀東方集團在寮國投資的一家集鐵礦石開採、加工為一體的礦山開發企業。寮國鑫河鋼鐵礦業公司所屬的爬立山鐵礦經過幾年勘探，於2011年底也正式獲得了寮國政府頒發的開採許可證。「目前鋼廠項目我們與河北鋼鐵集團唐鋼公司簽署戰略合作協議，雙方這一戰略聯合，既符合中國去產能的政策導向，也為唐鋼開闢了『走出去』的國際化發展路徑。」光耀東方集團海外業務負責人說。

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2016年行動商務成為熱門關鍵字，隨著智慧型手機普及率越高，消費螢幕從電腦轉移到小螢幕的智慧型手機上購物，趨勢越來越明顯。在馬來西亞，行動商務規模將超越電腦購物所帶來的營業額，並且目前以47%的行動商務使用者，高於全球水平，以下重點整理未來馬來西亞行動商務將如何發展：

1.智慧型手機普及率達到71% 穿戴型裝置待開發

以MasterCard 2015年7月份之調查，擁有超過3000萬人口的馬來西亞，網路普及率已經達到68%，為東協市場第二。另外，行動上網普及率則為54%，行動裝置的普及率甚至已有137%，等於人人手上都有行動裝置，而WeAreSocial於2016年的調查，則發現智慧型手機的普及率達到71%，與上段行動上網普及的成長相關正好吻合，只是台灣目前正開始炒熱的穿戴型裝置，在馬國仍只有1%的使用者。

2.行動商務規模2016年超越電腦

根據StatCounter的調查，目前透過行動裝置造訪馬國網站的比例已經超越電腦，然而在2013年，使用者利用行動裝置上往卻只有20%。

另外根據MasterCard的紀錄，馬來西亞在行動購物的佔比，擁有相當顯著性的成長，從2012年的25.4%到2014年45.6%，僅僅兩年的時間，馬來西亞已經超越亞太地區多數國家，僅次於台灣以及印度。

3.社群媒體使用者達1800萬人

目前馬國消費者使用社群平台有主要以下四種：Facebook、Instagram、Twitter以及Youtube，而以Facebook使用人數最高，有73%的使用者每天都會上Facecook瀏覽訊息，而88%則會每週至少會用一次。Youtube則是最大的影片平台，店家透過商品影片的上傳，與潛在消費者進行互動，了解其回饋，並給予客服服務。Instagram則是以圖片、15秒影片為主打，擁有超過740萬的用戶，且族群較為年輕，適合美妝、服飾店家做廣告投放。最後，Twitter則是擁有140種分類，並且貼文量在馬來西亞2014年2月即達到1.624億則貼文，成為消息最為流通的平台之一。

4.47%消費者在手機上購物

目前馬國消費者進行線上購物的工具，仍以電腦為主流，佔72%，然而手機則以47%急起直追，最後則是平板佔24%。馬國消費者利用手機購物的比例，高於全球平均的44%，但低於環太平洋地區的52%。有趣的是，東南亞地區手機購物的比例意外地高，分別是菲律賓（62%）、印尼（61%）、越南（58%）及泰國（58%），而這些國家甚至能夠排入全球前十中。

5.Lazada、11street為馬國人最常用的線上購物APP

4月上旬東南亞電商最大的新聞莫過於阿里巴巴集團以十億美元收購Lazada，而收購Lazada將成為阿里巴巴前進東南亞電商市場，非常重要的墊腳石，根據當地媒體SimilarWeb於3月底針對馬國消費者使用購物APP習慣進行調查，發現Lazada在IOS及Andorid系統分別佔第一及第二。

另外從原母公司Rocket Internet最新的財務報告顯示，Lazada在2015年首6個月即創下4.33億的營業額，比2014年同期多出4倍，且已經突破各式障礙，如語言、物流、支付等，讓目前活躍用戶達到570萬，成為進入市場強大的基礎。

另外一家11Street則是由韓國引進的B2B2C，進入馬來西亞僅一年的時間，即成為點擊量第三高的線上購物平台，以販賣韓國產品及明星宣傳為特色，提供全品類的服務，目前為消費者停留時間最長、頁面瀏覽數最多的選擇。

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中華民國駐菲律賓代表林松煥訪問菲國總統當選人杜特蒂的家鄉，接受菲國電視媒體聯合採訪，暢談對台菲雙邊關係、總統蔡英文的新南向政策與雙方新政府深化合作的前景。

林松煥南下納卯市拜會僑社領袖，並會晤菲新政府若干重要成員及莫洛伊斯蘭解放陣線政務副主席雅法（Ghazali Jaafar）等各界人士，以瞭解菲新政府未來施政方向及納卯市各界對菲律賓新政府的看法。

林松煥在下榻的馬可波羅大飯店接受菲律賓CNN、ANC、ABS-CBN與GMA等電視台訪問。

被問及台菲關係在雙方新政府之下會有何改變？林松煥答稱，「我預見台菲雙方在新政府領導之下，未來合作、投資、經貿關係、教育、文化及人民與人民之間的交流合作，將會持續深化。」

他樂觀認為，菲國總統當選人矢言強力打擊犯罪及掃蕩毒品，菲國天然資源豐富，一旦治安改善，加上菲國基礎建設及港口營運等能獲得提升，外商投資意願將會大幅提升，更多台商將樂意來菲投資。

林松煥也在訪談中提到蔡總統的新南向政策，稱菲律賓是「新南向政策」的優先及重要國家之一，雙方允諾在難得的歷史契機下，推動多面向、多領域的各項合作關係，深信台菲雙邊關係將開啟新頁。

他進一步說，雙方合作範圍將從經貿合作擴大至農業、漁業、養殖、觀光、產業及工業與科技合作、資訊傳播科技、氣候變遷、人才交流及教育與文化等領域。

林松煥並表示，菲律賓是台灣緊鄰，人口破億，市場廣大，人口結構年輕，消費力強勁，過去6年經濟成長平均超過6%，商機迅速成長，基本條件良好，他持續看好菲國經濟前景，但是菲律賓也存在挑戰，有待外商審慎因應。

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這次採訪過程中，當我們問起最早進軍東南亞的台灣電商是誰？有家老牌公司經常被提起，它是Shopping99。

2002年，Shopping99成立，堪稱台灣第一波電商業者，之後也跟上中國網路產業崛起，西進投資，卻失敗收場，慘賠近億元。

西進不成轉南進，它在2013年瞄準起飛中的東協市場，但馬來西亞一年多便失敗撤出，菲律賓則從今年四月開始獲利，同樣在東協，盈虧兩樣情。近三年，Shopping99平均每年營收逾新台幣四億元，站穩菲律賓後，接著準備進軍越南。

究竟，這家不斷開拓新市場的老公司，如何看待西進和南進、東協各國的差異？十四年來歷經兩次失敗，才成為菲律賓唯一的女性跨商品電商平台（左圖為其菲國網站），慘賠近億換來的珍貴教訓是，要做跨境生意，不能靠華人撐腰，不能靠MIT（Made in Taiwan，台灣製造），而是靠對當地人的理解。

以下是Shopping99總監彭思齊的第一手分享：

我們也西進過，二○○七、○八年花了快一億，結果全部沒了。我們在網路界算很老的公司，Y2K的時代就有了，我們做過很多事，付很多學費啊！（笑）

西進市場很大，中國的各方面狀況也比較穩定，但實際上，台灣業者並沒有非常大的競爭力。中國流行的網站跟全世界都不一樣，他們自己玩自己的，光要去搞懂那些新的邏輯，其實和台灣都很不同。

東南亞不完全像是當初的中國，它比中國多一點點機會，沒有一個比較大的霸主，不像中國有淘寶。

東南亞社群工具很熟悉， 但壞處是市場破碎，不能套公式

東南亞前幾名網站都是Google、臉書、YouTube，跟台灣差不多，這些社群工具我們很熟悉，去東南亞，你是拿熟悉的（社群）工具換語言，壞處是市場很破碎，沒有辦法用打菲律賓的方法去打泰國。

2013年會去菲律賓，是因為消費力真的很旺盛。我去當地快十個shopping mall，看人流跟提袋率，一個禮拜三晚上，我站在一個mall的小店前面，十分鐘路過兩百人，差不多二○％的人有提袋，這我在台灣很久沒看到。

在我們之前，當地沒有真正美妝電商，他們大部分還是大型平台，沒有像我們這種走select shop（複合式精品店）的概念，他們有服裝電商，但美妝這一塊還沒有什麼發展。台灣已經賣幾百年的東西，當地還是沒什麼人賣。舉例來說，像他們現在很流行麴酸，麴酸在台灣大概十年前就流行了。

（跟日韓比起來）台灣的國家品牌的確是弱的，所以我們打的是突擊戰，不是全面跟韓國拚，而是單點突破，單一商品做得比你好。

譬如說，我跟菲律賓人講，我賣的「空氣絲襪」非常輕透，不容易脫落，這是我們商品的強項，因為當地很熱，絲襪穿不上去，但我幫你噴一噴，你的腿看起來會更白，他們就埋單。

我們不是用MIT概念溝通， 而是站在人的角度去解決問題

台灣業者應該換個角度思考，這個國家的人需要什麼東西？我有哪些商品可以解決他的痛點？不完全是站在國家的角度，而是站在一個人的角度，他們有什麼問題，那我們去溝通。現在，我們菲律賓營收每年大概都是五○％到一○○％成長。

我們2014年底也進馬來西亞，但說實話，目前馬來西亞是暫停的。因為它是回教國家，人種複雜，最會買我們商品的是當地華人，那華人我用台灣網站服務就好了，沒必要去設一個馬來西亞網站。

馬來西亞華人滿精明的，自己有很多代購的方式。大家集一百雙鞋，一次寄過去，你幫他運一雙過去，加運費可能要一百五十塊，但代購只要一百塊，那他們寧願等，省五十塊。

我們自己算過，如果回30封到50封私訊，馬來西亞成交頂多兩、三張訂單，但菲律賓是10倍，一個地方的人習慣衝動購買，另一個理性，現在華人購買力也在下降，又會一直殺價。

但以我們的能力，短時間也沒辦法做馬來人生意，最主要是我們的商品都沒有哈拉認證，華人市場成長又沒辦法那麼快的話，我當然選擇投入比較有潛力發展的地方，就算我前三年不賺錢，可是我成長力道可以在第5年爆發。

其他東南亞國家像泰國，MIT對他們來說，沒有太大意義，他們會以為是Made in Thailand，不是Taiwan。泰國人也分不太出來台灣貨跟中國貨的差別，況且你把泰國彩妝拿出來看，你不會覺得台灣商品贏多少。所以，雖然它很多基礎條件比越南好，我們反而會去越南，不是泰國。

雖然我們在菲律賓，台灣商品賣的還是占一半以上，但我們不是用一個MIT的概念去溝通，而是去解決你的問題。

大家會覺得我們是台灣人，但我們行銷素材是跟當地接軌，台灣行銷團隊一年至少要去一、兩次，一待就是兩、三個月，了解當地文化，這樣才會貼近當地。很多事情你在台灣覺得理所當然，但是在這邊，沒有理所當然這件事。

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台灣房屋全球財富中心表示，國內房地產在政府祭出選擇性信用管制、奢侈稅及豪宅稅等重稅空襲下，資金奔流海外，然在國內有望房地合一輕稅下，不動產投資該如何布局?鑑此，台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊分析，在海外不動產日漸受國人青睞時，從「持有產權型態」、「不動產稅制」及「投資報酬」角度，告訴投資人不動產該怎麼買？

永久產權勝過租賃權

首先，投資海外不動產先得搞懂不動產所有權型態，一般可分為永久產權（free hold）、租借使用權（lease hold）兩大類。台灣99%以上屬永久產權，土地、建物永久持有，可傳子孫無時間限制，購買海外不動產應以永久產權為主；租借使用權有持有時間限制，通常指土地使用年限，類似台灣地上權豪宅「台北花園」或京站的租賃權。邱太煊建議，飄洋過海買不動產投資，當然要挑永久產權的較安全，租借使用權隨使用年限縮短，價值也遞減，年限一到權利消滅。

保證報酬少碰為妙

其次，許多海外不動產投資客都以租金投報率做為投資的標竿，邱太煊分析，千萬別被高租金投報矇昏頭!通常投報率愈高的產品，愈沒有增值潛力，且地段通常比較偏；另外，通常保證3~5年有7%~8%年投報率的產品，也要非常小心，可能地段偏遠不好賣，建商只好利用高投報包裝，才能吸引海外買家掏錢，一旦保證年限一過，不是租不掉，就是租金不高，甚至要賣都有困難。

邱太煊進一步分析，很多海外投資客喜歡高投報的產品，但必須和該國房貸利率做比較，舉例來說，有朋友投資柬埔寨金邊房子投報率高達8%，但當地房貸利率高達10%，換言之，租金收入不足以支付房貸產生「負投報」現象，就代表買貴了，以日本東京為例，港區等核心五區平均投報率約4%~5%，當地房貸利率1%，外國人房貸利率約2.5%，不過還算是正投報現象，代表有利差，也是買到合理房價的評估標準。

海外置產 不動產稅制要搞懂

第三，投資海外，要了解不動產法令稅制。一般要特別注意的是持有稅、資本利得稅及租賃所得稅等三大項：
以持有稅而言，日本東京約台幣1000萬的房子為例，每年繳的固定資產稅、都市計畫稅約2.5萬台幣，大概是房價的千分之2~3；馬來西亞吉隆坡市中心台幣1600萬房子為例，每年持有稅門牌稅1700馬幣、地稅700馬幣，約台幣2.1萬約房屋總價千分之1.3~1.5；澳洲維多利亞州台幣1000萬左右的房子，每年要繳澳幣1000元市政費、汙水費500元、保險費400元折台幣4.8萬，持有稅約房屋總價千分之5上下。

但也有持有稅偏高的國家，美國加州舊金山灣區聖荷西50萬美金1575萬的房子，每年要繳千分之12%的房產稅，6000美金約新台幣18.9萬，德州新開發區域房產稅最高有到千分之28%。反觀我國，以台北市中山區一間小套房為例102年買入，104年賣出，淨賺50萬，賣出時成交1370萬，土增稅7萬、契稅3.2萬，地價稅610元/年、房屋稅5960元/年，財交稅估3萬，該案地價稅和房屋稅一年共6570元，持有稅占買入房價之千分之0.5，資本利得註110萬占淨賺利得50萬之20%。

不過，值得注意的是，北市103年7月1日取得使照的豪宅，房屋稅採新制加重課徵，其中個案中山區「華固松疆」每戶總價1.1~1.8億元，符合新制每戶房屋稅最高達285萬元，加上地價稅，一年持有稅要繳房價的百分之2。邱太煊指出，103年7月後取得使照符合新制的建物，其房屋稅和契稅暴增，絕對不是少數個案，今年五月繳房屋稅時，重稅效果將一一浮現。

投資客最在意資本利得

另外，投資客最在意的資本利得稅。以日本而言，五年內處分不動產，資本利得稅為利得之30%，五年以上降為15%，若賠錢無須繳納。馬來西亞五年內出售不動產，資本利得稅產業營利稅為30%，五年以上降為5%。澳洲不動產的資本利得稅，須併入個人所得稅計算，稅率級距為32.5%~42%，但物管費、仲介費、廣告費等可列成本扣除，實質利得稅約25%上下。中國大陸資本利得稅為利得的20%，自用五年以上且家庭唯一生活用房免徵。

邱太煊指出，台灣版的資本利得稅，又稱房地合一稅，過去財政部擬採5%~45%的累進稅率，改成單一稅率17%，同時奢侈稅退場，對成交量縮的房市是一大利多。另外，財政部規劃自住持有5年以上，總價2000萬以下享1戶免稅優惠，2011年之後取得不動產適用新制，2011年之前仍適用舊制。邱太煊說，投資房地產賺錢繳稅天經地義，但投資者很聰明，哪裡課稅少、稅輕就往哪裡去投資，換言之，資本利得稅較低的國家，交投比較活絡。

此外，「租賃所得稅」也要細算毛租金和淨租金投報。美國外籍人士租賃所得，得預扣租金30%，實際課稅約租賃所得之10%~30%。日本房屋被併入屋主的個人所得，採累進稅率5%~40%課徵，和台灣目前狀況類似。英國年租金收入在一萬英鎊台幣47萬內，稅率0%，一萬英鎊以上，稅率為20%。國外投資房產要精打細算，不能只評估毛投報，應該要以扣貸款利息、稅賦、管理成本後的淨投報，才是較保險的計算方式。

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萬達集團在中國南昌投資興建的「萬達文化旅遊城」（簡稱：萬達城）正式對外開放。中國首富、萬達集團董事長王健林致辭時稱，萬達城的目標是超越上海迪士尼，讓上海迪士尼在未來10到20年都無法盈利。

南昌萬達城是目前已在中國動工興建的8座萬達城當中，第一座落成啟用的，投資額達400億元人民幣。整個南昌萬達城由室內海洋樂園、室外主題樂園、大型萬達商場、萬達影城、酒店群等組成，佔地200公頃，其中室外主題樂園佔地80公頃，擁有號稱「中國最高、最快、最長的超大型過山車和中國最高自由落體塔」。萬達集團預計，南昌萬達城可以同時容納3萬遊客，預計每年將接待超過1千萬遊客，聘請2萬員工。

「好虎架不住群狼。上海只有一個迪士尼，萬達城在全國其他地方開15到20個......中國有句古話，牛皮不是吹的，究竟怎麼樣，我們就用事實說話。」萬達集團董事長王健林表示。

王健林在接受媒體採訪時，多次將萬達城與6月16日即將開業的上海迪士尼相比。「迪士尼不信中國有萬達，實在不應該來。」王健林說：「我們（萬達）會讓迪士尼中國在未來10到20年都無法盈利。」而對於最靠近上海迪士尼的江蘇無錫萬達城，他也寄予厚望，直言要超過上海迪士尼。過去，王健林已曾多次評論上海迪士尼的劣勢，包括成本太高、上海天氣不適合戶外項目、樂園數量太少、經營模式不適合於中國業態等等。

王健林還暗批中國旅遊業的「崇洋媚外」，指：「中華文化在世界領先了兩千多年，只是最近三百年以來，因為我們的民族發展落後，屢受外族的侵略，所以在民族文化上多多少少缺少信心。」

萬達早在2015年工作報告中就明文要求，萬達旅業到2020年要超越迪士尼，成為世界上規模最大的旅遊企業，年收入超過1千億元人民幣。王健林說，以「萬達城」為品牌名稱的類似旅遊城項目，到2020年會建15個，還會在海外建3到5個。

萬達集團預計，位於合肥的萬達城將能在今年9月開業，哈爾濱萬達城在2017年開業，青島東方影都和廣州萬達城則會在2018年開業，在2019年，無錫萬達城也將能正式啟用。此前，萬達集團已在中國境內建成三個類似的文化旅遊項目，分別為萬達長白山國際旅遊渡假區、西雙版納萬達國際旅遊渡假區和萬達武漢中央文化區。今年5月20日，桂林萬達城亦已舉行動工儀式，投資額也達到160億人民幣。

除了中國國內市場，萬達還積極投資海外旅遊項目，今年3月投資204.5億人民幣，與法國歐尚集團建設巴黎歐洲城（Europa City）項目，還計劃在英國投資一個類似項目。王健林曾在牛津大學演講時透露，萬達在海外投資已超過150億美元，並將繼續擴大。

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菲律賓今年第1季經濟表現超乎市場預期地好，國內生產毛額（GDP）年比成長6.9%，優於市場預估的6.6%，擴張速度創2014年來最快。

儘管主要貿易夥伴需求不振，菲律賓經濟活動顯然仍持續成長。該國3月出口年比銳減15.1%，是去年9月以來最大縮幅，且已連續一整年都萎縮。

不過赴海外工作的勞工所匯回家鄉的款項，今年3月比去年同月增加1.5%，達到24.25億美元。

剛當選菲國總統的杜特蒂曾誓言，將增加基礎建設的經費，但對經濟政策的展望卻沒有太多著墨。

菲國央行本月稍早在杜特蒂勝選後宣布維持利率不變，預料接下來還會繼續按兵不動一段時間。

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維省房地產研究院（Real Estate Institute of Victoria）的數據顯示，目前，買房者想在距市中心10公里的範圍內找到低於七位數的房子已經相當困難了。今年三月底，此類房屋的中位價已經達到了125.65萬澳元。

據《太陽先驅報》報導，墨爾本中環地帶很快也會出現類似的情況，目前，中環地帶房屋中位價已達到82.75萬，並且還在上漲。整個墨爾本市的房屋中位價為71.3萬。房地產專家稱，墨爾本房屋中位價可能在未來五年內漲到100萬澳元。

Elite Buyer Agents房產中介經理伊斯特布魯克（Kim Easterbrook）預計，由於城市人口的快速增長繼續推高房價，墨爾本在未來五年內將和悉尼一樣，房子的中位價達到七位數。

她說：「我們城市的人口每年增長10萬人，而我們的股市不是很好，所以人們覺得把錢用來買房子更穩妥。」

她說，在布萊頓（Brighton），10年前可以買一幢獨立住房的錢現在只能勉強買幢單元房。在諾斯科特（Northcote），十年前只有少量房屋能賣到100萬，這些房子佔地面積達1000平方米。而今，這一地區房屋的中位價已接近100萬澳元。

維省地產協會(REIV)首席執行官雷蒙多（Enzo Raimondo）預測，墨爾本房屋中位價在未來八年內將達到100萬澳元，而來自Advantage Property Consulting房產諮詢公司的瓦倫蒂奇（Frank Valentic）則認為這種狀況七年左右就會出現。

瓦倫蒂奇預計，墨爾本在未來6至12個月內將出現100個房價百萬的城區，包括諾斯科特（Northcote）、桑伯里（Thornbury）和紐波特（Newport）在內的北部及西部地區將是下一步跨入百萬行列的地區。

瓦倫蒂奇說，在海特（Highett）和蒙通（Mentone）（距離CBD分別為16公里和21公里）這樣的地方也越來越難買到100萬以下的房子了。

Harcourts Judd White地產公司經理普蘭克（Dexter Prack）說，現在在格蘭維沃里（Glen Waverley）區，花七位數的錢只能買到搶手學區之外幾十年的老房子。

而五年前，用七位數可以在學區內買到一套全新的住宅；而十年前，在格蘭維沃里還沒有房子賣出100萬這樣的事。

他說：「那時候，花100萬你可以在格蘭維沃里周邊買兩套房子。自從這裡成為亞洲人追捧的地方後，市場需求就轉變了。」

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為改善在日工作外國人及其家屬的生活環境，方便外國人在日工作和定居，日本政府擬推行多項新措施，其中包括增設多語種醫院、上網即可申請、更新簽證、為更多外國兒童提供日語教育、推行優待措施促進留學生就職、削減外資企業行政手續等，對希望在日久居的外國人來說可謂利好消息。

據日本經濟產業省調查顯示，許多外國人因日語不好而感受到在日生活壓力，更有許多外資企業對日本複雜繁瑣的許可制度不滿，因此2014年，日本國內生產總值（GDP）中，外資企業所占比率在全球182個國家中僅排第179位。因不懂日本獨特就職程序、申請簽證難等問題，留在日本工作的留學生也不到3成。

為改善外國人在日生活、工作和投資環境，日本經濟財政再生大臣石原伸晃等相關政府大臣將在本月內召開對日直接投資推進會議，商討多項措施。

生活：多語種醫院倍增 兒童日語教育擴大

首先，在生活方面，針對外國人在日就醫難的問題，政府擬在2016年內，將有醫療翻譯的醫院由現存的20家增至40家，且這些醫療翻譯必要時可派遣到周圍其他醫院，以方便日語有困難的在日外國人家屬安心就醫。

此外，還將增設面向外國人子女的日語教育機構。據統計，目前有3萬在日外國人子女需接受日語教育，但僅8成實際獲得受教育機會，日本政府擬在2020年度將這一比率增至100%。

就業：簽證可上網申請 留學生申簽證有優待

為將外國留學生留在日企就職，日本政府擬推行多項簽證優待措施，如，在日企有就業體驗經驗的留學生，申請簽證手續可加快；面向全國留學生召開企業說明會等等。

另外，還計劃在2018年開設網絡申請、變更、延長簽證服務，讓外國人不必再特地為申簽證跑到入國管理局苦等，也可以減少企業所需手續，讓日企不再因為怕麻煩而不願僱用留學生。

投資：法令出英文版簡化行政手續

為了讓外資企業更願意赴日投資，日本政府擬推出1,000種相關法規的英譯版本，是現存英譯法規的兩倍，尤其是對於最多企業關心的金融、醫藥品相關法規，都會推出英文版本。

此外，對於頗受外企業詬病的繁瑣行政手續問題，日本政府擬在1年內對現有行政手續進行「大清洗」，剔除不必要的限制及手續，並放寬企業投資審核限制。
根據環太平洋經濟合作夥伴協定（TPP）決議，今後更多日企可前往其他11個成員國投資，日本政府也希望可以吸引到更多其他成員國企業赴日投資建廠，增加日本國內的就業機會。

在日外國人：盼快點兒實施

針對上述一系列新措施，本報採訪了幾位在日留學、就職的華人。今年30歲的上班族小李（化名）告訴記者，覺得這次的措施「聽起來比以往的都有用」，尤其是上網申請簽證一項讓她最為期待。小李說，她在日本已經待了將近10年，還沒申請永住資格，最頭疼的事就是要去品川的入國管理局申請簽證變更和延長，「如果是地方上的入國管理局還好一些，品川真的人太多了，至少要等3個小時才能辦完手續」，而且因為只在工作日才能申請，所以不得不跟公司請假，「可以上網申請就太方便了」。

今年23歲的留學生小林（化名）同樣對上網申請簽證感興趣，但她更關心的是手續費，她說：「現在申請一次簽證更新要4,000日元手續費，太貴了。留學生差不多兩年就要申請一次，又麻煩又浪費錢，如果上網申請，不知道會不會便宜一些。」

42歲的陳女士已經定居日本近20年，她說自己在日本生活工作都沒什麼問題，但一直很想把父母接到日本住，卻擔心父母不懂日語，萬一有什麼事自己不在身邊，父母無法應付，因此一度考慮回國。她說，有翻譯的醫院以及外國人可以從事家政工作這個政策都讓她相當期盼。

張女士在神奈川縣教華人小朋友日語，她表示自己所在城市的政府有相關服務，剛來日本的外國人小朋友可以申請配備課堂翻譯，但課堂翻譯是志願者，人數經常不夠，也不可能每天陪著這些小朋友，所以很多人上課還是聽不懂。希望政府能夠給予這些小朋友更多的教育援助。

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據英國住房租賃市場預測, 到 2035 年至少需要1.4萬億英鎊的投資來滿足英國租賃業的巨大需求。即使當前政府計劃每年在英國建造 240,000 個新住房, 這種級別的需求也仍無法實現, 這導致了房價的持續增長。這表明英國房地產市場為投資者提供了良好的收入和資本增長的機會。

英國是全球經濟和政治環境都非常穩定的國家之一，自然災害發生率低，在房地產投資上看，投資回報率較高，所以房地產市場的投資一直受到投資者的追捧。

被動收入應該是大多數投資者想要達到的目地。而房地產投資相對於其它投資來說，是一個比較容易上手，而且可以達到目地的手段。

那麼甚麼是被動收入呢？ 當你有一份工作，每天朝九晚五，所得的收入是通過消耗自己的時間換回的。這樣的收入，無論高低，都不是被動的。正好相反，被動的收入是不需要通過固定的時間換取的。簡而言之，就是不論你是否工作，都有收入。

其實被動收入的實現，主要是通過投資的方式達到的。當然這種說法並不全面，有很多富二代，富三代，他們不需要工作，也不進行投資，但是可以花錢如流水。還有就是退休的人，他們停止了工作，但是收入沒有停。這樣的收入也是被動的。

如果你不是富二代，也沒有退休，但是有獲得被動收入的想法。那麼不妨考慮通過房地產投資來達到。

舉一個簡單的例子，如果你現在每天工作8小時，月薪是1，000英鎊。我們來看一下如何通過房地產投資達到1，000英鎊的被動收入。這樣你就不用每天浪費8個小時在工作上，而是可以去做自己想做的事。如果你最想做的事就是工作的話，被動收入也不是壞事，除了你8小時工作換回的1，000英鎊，你還有被動收入的1，000英鎊。一個月下來，你的收入就翻倍了。

如果在一個人口約30萬的中等城市購買一套100，000英鎊的房產（肯定不是倫敦），你每月可以獲得700鎊的租金。如果你是通過貸款購買的，每月大概需要還貸230鎊。如果你通過中介出租的，每月支付的中介費是70鎊。那麼你每月的剩餘是400鎊。這樣的房產只需要購買3套，你就可以每月輕鬆拿到1，200英鎊.

這就是你的被動收入。你需要做的就是花時間把房子買下。有中介給你打理出租事宜，你不需要再投入時間在裡面，但是收入卻是可以保證的。

當然你可能會有很多疑問，比如房子租不出去怎麼能有收入啊？買三套房難道不需要首付嗎？房子不需要維修嗎？等等。我們會在以後的文章中為大家詳細介紹。

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美國總統歐巴馬（中）21日抵達吉隆坡的東亞峰會晚宴會場時，與擔任東道主的馬來西亞總理納吉（右）愉快握手。 圖／美聯社

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東南亞國協（ASEAN）10個會員國領袖正在馬來西亞首都吉隆坡舉行年度峰會，22日的重頭戲是，正式宣布成立東南亞經濟共同體（AEC）。

東協各國2002年首次提到成立AEC的願景，2007年展開具體規畫，目前已經使區域各國同蒙其利。

主持峰會的馬國總理納吉演說時表示，明顯的影響包括，區內各國的貿易關稅已經完全取消或接近於零，進而有助於降低商品價格；失業率降至3.3%；各國公民得以免簽前往其中九個國家旅遊，以及可在區內其他國家從事八大產業領域的工作，其中包括觀光。

美國總統歐巴馬與納吉22日將共同出席一項集合18個亞太國家的更大型峰會，其中包括澳洲、汶萊、日本、紐西蘭、新加坡、越南與馬來西亞。這些國家也是跨太平洋夥伴協定（TPP）的成員。

歐巴馬表示：「這是我們與各夥伴國家攜手為未來世代打造理想世界的最佳實例。」他又說，TPP不只是貿易協定，「它是對我們共同安全與普世人權的長遠投資…如果貿易運作順利，它有助於促進其他領域的進步」。

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