Ann 海外投資X泰國X馬來西亞X房地產

霹靂房地產商公會主席邱文傳表示，房屋價格預計在2或3年後，會因建築材料及地價等成本起價，而調漲3%至4%。

他也預計明年房地產市場會好轉，建築材料成本及地價等成本將漸起價。

他今日召開記者會表示，儘管州政府呼籲發展商多興建可負擔房屋，但發展商面對各種成本高漲問題，因此該會促請政府協助發展商，如提供回扣、降低地價、各種建築收費及稅務等，以緩解發展商負擔。

轉嫁給消費者

“發展商非常關注昂貴地價的課題，因地價逐年高漲，例如20尺x70尺排屋單位的地價目前已漲至7萬至8萬令吉。”

他說，2014年前，低價房屋價格是4萬2000令吉，儘管政府在2014年後調漲至7萬令吉，但發展商的負擔仍沉重及面臨虧損。

“由於建築成本高昂，發展商只好轉嫁給消費者。”

他說，目前政府沒給發展商任何津貼，但該會已與州政府對話，政府也了解發展商所面對的問題，並在上次州議會通過房屋及產業局（Lembaga Perumahan dan Hartanah），以監管與處理州內房屋事務。他希望政府能讓該會成員加入該局。

他認為目前房價仍屬未掀漲潮，是消費者購屋的良機。在場者包括該會委員胡毓榮、何耀賢及陳政榮。

50參展攤位下月29辦房地產博覽會

霹靂房地產商公會7月29日（星期五）至31日，一連三天在怡保百利廣場主辦“2016年霹靂房地產博覽會（MAPEX）”，設約50個參展攤位，展銷霹靂、檳城及雪蘭莪州的各類產業。

工委會主席羅萬豪表示，今次博覽會將設有“首間房屋頭期基金計劃（My Deposit）”攤位，協助家庭收入不超過1萬令吉的首購族申請，以獲得最高3萬令吉的房貸便利。

“由於房產市場處於低迷狀態，各發展商將推出各種配套、獎掖及優惠予買家。”

他指出，目前該博覽會約70%攤位已被發展商預訂，出租攤位價格介於3500令吉至5000令吉，是全國最便宜的房地產展覽攤位租價。

料3萬人參觀

他說，該會邀請霹州務大臣拿督斯里佔比里博士，於29日上午10時主持開幕，並安排舞獅等各表演節目，預計將有3萬人參觀該博覽會。

“去年的博覽會共有49個參展攤位，包括約30名發展商，展出總值44億令吉的產業單位，並達到逾2000萬令吉的產業銷售額。”

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地鐵紫線Khlong Bang Phai (P1)至Tao Poon(P16)路段已完工，捷運局(MRTA)日前宣佈即日起曼谷地鐵紫線開放民眾領票試乘，免費票券可以在3個車站取得，分別是Klong Bang Phai、Yaek Nonthaburi 1、Tao Poon。試乘方式請參考，地鐵紫線將於8月份母親節正式營運。目前地鐵紫線和地鐵藍線之間尚未開通，何時才能完工目前仍是未定數，MRT表示，在完工以前，預計以付費接駁車往返，接駁票價目前尚未確定。

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台灣房屋全球財富中心表示，國內房地產在政府祭出選擇性信用管制、奢侈稅及豪宅稅等重稅空襲下，資金奔流海外，然在國內有望房地合一輕稅下，不動產投資該如何布局?鑑此，台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊分析，在海外不動產日漸受國人青睞時，從「持有產權型態」、「不動產稅制」及「投資報酬」角度，告訴投資人不動產該怎麼買？

永久產權勝過租賃權

首先，投資海外不動產先得搞懂不動產所有權型態，一般可分為永久產權（free hold）、租借使用權（lease hold）兩大類。台灣99%以上屬永久產權，土地、建物永久持有，可傳子孫無時間限制，購買海外不動產應以永久產權為主；租借使用權有持有時間限制，通常指土地使用年限，類似台灣地上權豪宅「台北花園」或京站的租賃權。邱太煊建議，飄洋過海買不動產投資，當然要挑永久產權的較安全，租借使用權隨使用年限縮短，價值也遞減，年限一到權利消滅。

保證報酬少碰為妙

其次，許多海外不動產投資客都以租金投報率做為投資的標竿，邱太煊分析，千萬別被高租金投報矇昏頭!通常投報率愈高的產品，愈沒有增值潛力，且地段通常比較偏；另外，通常保證3~5年有7%~8%年投報率的產品，也要非常小心，可能地段偏遠不好賣，建商只好利用高投報包裝，才能吸引海外買家掏錢，一旦保證年限一過，不是租不掉，就是租金不高，甚至要賣都有困難。

邱太煊進一步分析，很多海外投資客喜歡高投報的產品，但必須和該國房貸利率做比較，舉例來說，有朋友投資柬埔寨金邊房子投報率高達8%，但當地房貸利率高達10%，換言之，租金收入不足以支付房貸產生「負投報」現象，就代表買貴了，以日本東京為例，港區等核心五區平均投報率約4%~5%，當地房貸利率1%，外國人房貸利率約2.5%，不過還算是正投報現象，代表有利差，也是買到合理房價的評估標準。

海外置產 不動產稅制要搞懂

第三，投資海外，要了解不動產法令稅制。一般要特別注意的是持有稅、資本利得稅及租賃所得稅等三大項：
以持有稅而言，日本東京約台幣1000萬的房子為例，每年繳的固定資產稅、都市計畫稅約2.5萬台幣，大概是房價的千分之2~3；馬來西亞吉隆坡市中心台幣1600萬房子為例，每年持有稅門牌稅1700馬幣、地稅700馬幣，約台幣2.1萬約房屋總價千分之1.3~1.5；澳洲維多利亞州台幣1000萬左右的房子，每年要繳澳幣1000元市政費、汙水費500元、保險費400元折台幣4.8萬，持有稅約房屋總價千分之5上下。

但也有持有稅偏高的國家，美國加州舊金山灣區聖荷西50萬美金1575萬的房子，每年要繳千分之12%的房產稅，6000美金約新台幣18.9萬，德州新開發區域房產稅最高有到千分之28%。反觀我國，以台北市中山區一間小套房為例102年買入，104年賣出，淨賺50萬，賣出時成交1370萬，土增稅7萬、契稅3.2萬，地價稅610元/年、房屋稅5960元/年，財交稅估3萬，該案地價稅和房屋稅一年共6570元，持有稅占買入房價之千分之0.5，資本利得註110萬占淨賺利得50萬之20%。

不過，值得注意的是，北市103年7月1日取得使照的豪宅，房屋稅採新制加重課徵，其中個案中山區「華固松疆」每戶總價1.1~1.8億元，符合新制每戶房屋稅最高達285萬元，加上地價稅，一年持有稅要繳房價的百分之2。邱太煊指出，103年7月後取得使照符合新制的建物，其房屋稅和契稅暴增，絕對不是少數個案，今年五月繳房屋稅時，重稅效果將一一浮現。

投資客最在意資本利得

另外，投資客最在意的資本利得稅。以日本而言，五年內處分不動產，資本利得稅為利得之30%，五年以上降為15%，若賠錢無須繳納。馬來西亞五年內出售不動產，資本利得稅產業營利稅為30%，五年以上降為5%。澳洲不動產的資本利得稅，須併入個人所得稅計算，稅率級距為32.5%~42%，但物管費、仲介費、廣告費等可列成本扣除，實質利得稅約25%上下。中國大陸資本利得稅為利得的20%，自用五年以上且家庭唯一生活用房免徵。

邱太煊指出，台灣版的資本利得稅，又稱房地合一稅，過去財政部擬採5%~45%的累進稅率，改成單一稅率17%，同時奢侈稅退場，對成交量縮的房市是一大利多。另外，財政部規劃自住持有5年以上，總價2000萬以下享1戶免稅優惠，2011年之後取得不動產適用新制，2011年之前仍適用舊制。邱太煊說，投資房地產賺錢繳稅天經地義，但投資者很聰明，哪裡課稅少、稅輕就往哪裡去投資，換言之，資本利得稅較低的國家，交投比較活絡。

此外，「租賃所得稅」也要細算毛租金和淨租金投報。美國外籍人士租賃所得，得預扣租金30%，實際課稅約租賃所得之10%~30%。日本房屋被併入屋主的個人所得，採累進稅率5%~40%課徵，和台灣目前狀況類似。英國年租金收入在一萬英鎊台幣47萬內，稅率0%，一萬英鎊以上，稅率為20%。國外投資房產要精打細算，不能只評估毛投報，應該要以扣貸款利息、稅賦、管理成本後的淨投報，才是較保險的計算方式。

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７彩文化的由來

泰國予人第一印象便在於色彩繽紛，顏色之於這座國度，除豐富了視覺，也傳達其文化特色。你知道嗎？在泰國，星期一到星期日，天天都有各自特定顏色。根據泰國人所信仰的印度神話，每週7天各對應1顆星，並有其守護神，7天的7種顏色與名稱源自各守護神的名稱與其顏色。

據說濕婆大神將玫瑰紅色的布料包紮著六隻獅子神，淋上長生仙藥，獅子神變為全身純紅色的「太陽神」，也就是星期日的守護神。星期一的守護神「月神」是被淡黃色布料包裏的15位天使。星期二的守護神為全身粉紅色的「火星神」，是被濕婆大神用淡紅色布料包裏的８隻水牛，火星神騎著水牛神，手拿雙刃劍。星期三的守護神是全身綠色，騎著大象身神的「水星神」。星期四為「教師」或「智者」之日，守護神是穿著全身橘黃色服裝，手拿黑板的「木星神」。星期五之神是全身淡藍色，騎著牛神的「金星神」。星期六則是「土星神」，穿著全身深紫色服裝，騎著貓頭鷹。

幸運色與重要節日

當地風俗民情體現了這種顏色文化，人們常按不同日期穿著不同顏色的服裝，很多組織、機構或重要人物都有自己的象徵色，泰國人也會根據自己的生日，將對應色視為幸運色。詩琳通公主殿下出生在星期六，其幸運色為紫色，也成為慶祝其生日的代表色。泰國著名的朱拉隆功大學 (จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย) 象徵色之所以是粉紅色，則因其創辦者拉瑪五世皇生於代表粉紅色的星期二。

在當地，顏色的象徵性如每年的12月5日為「父親節」(วันพ่อ)，泰國放眼望去是一片黃色海洋，人們穿黃衣，揮舞黃色旗幟，慶祝國王生日。一來是因泰國國王普美蓬陛下出生於代表黃色的星期一，二來是因父親節之花是黃色的「美人蕉」；國家之母詩麗吉王后出身於星期五，同理，泰國每年8月12日「母親節」 (วันแม่) 的顏色是淺藍色。同理，出生於不同日期，拜佛時也需要對應不同代表色的禮佛蠟燭、線香、花品等。禮佛7色香，除顏色外，香味、經文也不同，例如，生日為星期二就選用粉紅色的蠟燭和線香來燒香拜佛，幸運花品為芒果葉。但這些不成文規定僅為風俗民情，讓禮佛多了層心意。

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萬達集團在中國南昌投資興建的「萬達文化旅遊城」（簡稱：萬達城）正式對外開放。中國首富、萬達集團董事長王健林致辭時稱，萬達城的目標是超越上海迪士尼，讓上海迪士尼在未來10到20年都無法盈利。

南昌萬達城是目前已在中國動工興建的8座萬達城當中，第一座落成啟用的，投資額達400億元人民幣。整個南昌萬達城由室內海洋樂園、室外主題樂園、大型萬達商場、萬達影城、酒店群等組成，佔地200公頃，其中室外主題樂園佔地80公頃，擁有號稱「中國最高、最快、最長的超大型過山車和中國最高自由落體塔」。萬達集團預計，南昌萬達城可以同時容納3萬遊客，預計每年將接待超過1千萬遊客，聘請2萬員工。

「好虎架不住群狼。上海只有一個迪士尼，萬達城在全國其他地方開15到20個......中國有句古話，牛皮不是吹的，究竟怎麼樣，我們就用事實說話。」萬達集團董事長王健林表示。

王健林在接受媒體採訪時，多次將萬達城與6月16日即將開業的上海迪士尼相比。「迪士尼不信中國有萬達，實在不應該來。」王健林說：「我們（萬達）會讓迪士尼中國在未來10到20年都無法盈利。」而對於最靠近上海迪士尼的江蘇無錫萬達城，他也寄予厚望，直言要超過上海迪士尼。過去，王健林已曾多次評論上海迪士尼的劣勢，包括成本太高、上海天氣不適合戶外項目、樂園數量太少、經營模式不適合於中國業態等等。

王健林還暗批中國旅遊業的「崇洋媚外」，指：「中華文化在世界領先了兩千多年，只是最近三百年以來，因為我們的民族發展落後，屢受外族的侵略，所以在民族文化上多多少少缺少信心。」

萬達早在2015年工作報告中就明文要求，萬達旅業到2020年要超越迪士尼，成為世界上規模最大的旅遊企業，年收入超過1千億元人民幣。王健林說，以「萬達城」為品牌名稱的類似旅遊城項目，到2020年會建15個，還會在海外建3到5個。

萬達集團預計，位於合肥的萬達城將能在今年9月開業，哈爾濱萬達城在2017年開業，青島東方影都和廣州萬達城則會在2018年開業，在2019年，無錫萬達城也將能正式啟用。此前，萬達集團已在中國境內建成三個類似的文化旅遊項目，分別為萬達長白山國際旅遊渡假區、西雙版納萬達國際旅遊渡假區和萬達武漢中央文化區。今年5月20日，桂林萬達城亦已舉行動工儀式，投資額也達到160億人民幣。

除了中國國內市場，萬達還積極投資海外旅遊項目，今年3月投資204.5億人民幣，與法國歐尚集團建設巴黎歐洲城（Europa City）項目，還計劃在英國投資一個類似項目。王健林曾在牛津大學演講時透露，萬達在海外投資已超過150億美元，並將繼續擴大。

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