Ann 海外投資X泰國X馬來西亞X房地產

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近日東協的相關資訊裡，泛亞鐵路及克拉地運河算是最多新聞重複提及的重大建設，它們代表著中國一帶一路的野心，東協繁榮的未來。跳開那些媒體各別繪制泛亞鐵路地圖上的紅黃線，我相信很多人不一定能理解，這些重大建設背後代表的效益為何？就讓我用一些簡易的對比事實來解釋這個標題，中亞鐵路的效益－泰國曼谷香港化的可能性。

如果你曾經搭乘港九直通車往返香港與廣州，又或著是搭乘深圳和偕號往返紅磡與羅湖，必定看過幾類人將車箱塞的滿滿的，一是坐在商務車廂或餐車的經常往訪商務人士，二是滿口香奈兒、普拉達經的亮女們，三則是手拉迷你型托車，上頭裝滿恨天高的尿布與奶粉的拉貨者。這樣的場景，極有可能呈現在3年後的中亞鐵路車箱裡。

香港與中國間的廣深高速鐵路，連接著長度達16,000公里的中國高速鐵路系統，覆蓋至少6，000萬珠三角的人口，便利著香港與中國間的旅遊、商貿、文化交流等機能。同樣的故事，將隨著中國一帶一路的政策，東協合議中的貿易稅率同步扁平及國界關口的人流、金流、物流的逐步暢通，匯聚起20億人口的新時代區域市場。（東協6億人口、中國14億人口）

中國在近年的產業升級與勞動合同法的落實下，使大量的制造業於中國的生產成本過高，每年大量的生產基地遷移至東南亞，在2014年吸引的外國投資 (FDI) 正式超越中國。（據湯森路透估測，2014年流入新加坡、印尼、馬來西亞、菲律賓、泰國和越南的 FDI 總額創下紀錄新高1,280億美元，中國的 FDI 流入總額則為1,195.6億美元。）

以我的邏輯思維來看，泰國曼谷及新加坡是在東協時代最有機會香港化的城市，在經濟面來看是實質受益最大化的現象。但談到密集性勞動力的制造業投資，新加坡在土地資源上較為稀缺，且人力成本也過高。在國際外交的角力上，又較親美、日兩國。在未來投資或就業成長機會上，我仍然會將眼光與籌碼放向曼谷。

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泰國交通部長阿空昨天（8 日）在參加內閣會議之後透露，價值951 億800 萬銖的曼谷捷運橙色線項目（國家文化中心- 民武里）獲得內閣正式批准。該項目可望在未來6 個月內進行招標，最快能在明年底開始建設。

阿空透露，內閣指示由財政部負責為項目安排貸款經費來源。該項目將以政府與民營機構合作投資（PPP ）方式展開，列為本屆政府的「快速通道項目」之一，將加緊於2016 年5 月份之內完成招標，並簽定承包合約。規定項目建設重點使用國內生產的建築材料和設備，以按照政府政策指示支持超級集群產業系統的投資。

曼谷捷運橙色線東半側線設計全長21.2 公里，包括12.2 公里的地鐵和9 公里的高架橋，沿線設17 個車站，如果能在明年底動工，則預計將在2022 年建成通車，預估載客流量將達每天48 萬1090 人次。

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值得注意的是，泰國的房地產交易並沒有完善的履約保證，簽約時就必須支付15~30%的頭期款，雖然餘下款項可交屋時再付，不過慎選誠信的地產商與中間人也就顯得格外重要

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國有住宅銀行總經理安卡娜表示，回應政府扶持中低收入人群購買住宅單元的政策，將提供100億銖額度房貸，敲定從本月19日受理申請，要在一年內完成辦理按揭手續。估計中低收入人群會有較多人提出房貸申請，約達一萬例。為此，銀行在此計畫發放貸款滿額度後，可以再考量增加房貸額度以滿足民眾需求。

安卡娜表示，國有住宅銀行針對上述樓市扶持政策的房貸計畫制定了具體細節，房貸首年的年利率為3.5%，第2年的年利率為4.25%，第3年起至房貸剩餘年份期間，如有購買住宅福利的客戶，房貸年利率按長期貸款利率（MRR）減1.00%計息，普通客戶的房貸年利率為長期貸款利率減0.75%計息。目前銀行的長期貸款年利率為6.75%。而適用本計畫購買的住宅可以首個住宅單元也可以購買二手住宅單元，在單人抵押資產價值不足情況下還可以進行聯名房貸。

安卡娜還表示，國有住宅銀行將採取較為寬鬆的審查政策，將供款與收入比率（DSR）規定從現時的33%，最高可放寬為50%，這樣每月淨收入3萬銖的客戶，最高的房貸額度可達300萬銖。正常情況下，每月淨收入3萬銖的情況，最高房貸授信額度為180萬，而採取放寬授信審查標準後，最高可達300萬銖，但客戶每月的供款額將有所增加。相信增加授信額度，可方便中低收入人群有機會購買擁有住宅單元。

她指出，銀行截至2015年9月底止的不良債務（NPL）率為5.4%，低於去年同期5.99%的水準。同時銀行新增貸款餘額累計為1080億銖，全年的貸款總額目標為1490億銖。

軍人銀行（TMB）經濟研究中心高級負責人本乍隆表示，政府扶持房地產市場措施的出台，可認為針對房地產市場有刺激拉動作用要大於針對國家整體經濟增長的拉動，因房地產開發商手中持有未售和待售的公寓單元和居民社區房屋住宅單元數量較多，這樣會讓開發新樓盤和新居住社區的計畫會暫緩實施，以等待社會對房屋購買力有所恢復才會決策實施開發新樓盤。

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