Ann 海外投資X泰國X馬來西亞X房地產

近日東協的相關資訊裡，泛亞鐵路及克拉地運河算是最多新聞重複提及的重大建設，它們代表著中國一帶一路的野心，東協繁榮的未來。跳開那些媒體各別繪制泛亞鐵路地圖上的紅黃線，我相信很多人不一定能理解，這些重大建設背後代表的效益為何？就讓我用一些簡易的對比事實來解釋這個標題，中亞鐵路的效益－泰國曼谷香港化的可能性。

如果你曾經搭乘港九直通車往返香港與廣州，又或著是搭乘深圳和偕號往返紅磡與羅湖，必定看過幾類人將車箱塞的滿滿的，一是坐在商務車廂或餐車的經常往訪商務人士，二是滿口香奈兒、普拉達經的亮女們，三則是手拉迷你型托車，上頭裝滿恨天高的尿布與奶粉的拉貨者。這樣的場景，極有可能呈現在3年後的中亞鐵路車箱裡。

香港與中國間的廣深高速鐵路，連接著長度達16,000公里的中國高速鐵路系統，覆蓋至少6，000萬珠三角的人口，便利著香港與中國間的旅遊、商貿、文化交流等機能。同樣的故事，將隨著中國一帶一路的政策，東協合議中的貿易稅率同步扁平及國界關口的人流、金流、物流的逐步暢通，匯聚起20億人口的新時代區域市場。（東協6億人口、中國14億人口）

中國在近年的產業升級與勞動合同法的落實下，使大量的制造業於中國的生產成本過高，每年大量的生產基地遷移至東南亞，在2014年吸引的外國投資 (FDI) 正式超越中國。（據湯森路透估測，2014年流入新加坡、印尼、馬來西亞、菲律賓、泰國和越南的 FDI 總額創下紀錄新高1,280億美元，中國的 FDI 流入總額則為1,195.6億美元。）

以我的邏輯思維來看，泰國曼谷及新加坡是在東協時代最有機會香港化的城市，在經濟面來看是實質受益最大化的現象。但談到密集性勞動力的制造業投資，新加坡在土地資源上較為稀缺，且人力成本也過高。在國際外交的角力上，又較親美、日兩國。在未來投資或就業成長機會上，我仍然會將眼光與籌碼放向曼谷。

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泰國交通部長阿空昨天（8 日）在參加內閣會議之後透露，價值951 億800 萬銖的曼谷捷運橙色線項目（國家文化中心- 民武里）獲得內閣正式批准。該項目可望在未來6 個月內進行招標，最快能在明年底開始建設。

阿空透露，內閣指示由財政部負責為項目安排貸款經費來源。該項目將以政府與民營機構合作投資（PPP ）方式展開，列為本屆政府的「快速通道項目」之一，將加緊於2016 年5 月份之內完成招標，並簽定承包合約。規定項目建設重點使用國內生產的建築材料和設備，以按照政府政策指示支持超級集群產業系統的投資。

曼谷捷運橙色線東半側線設計全長21.2 公里，包括12.2 公里的地鐵和9 公里的高架橋，沿線設17 個車站，如果能在明年底動工，則預計將在2022 年建成通車，預估載客流量將達每天48 萬1090 人次。

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曼谷房價近年持續維持8%以上的成長率，2014年漲幅突破10%。泰國前3大上市整合物業發展公司上思睿（Sansiri）與曼谷大眾運輸系統（BTS）合資開發捷運宅，29日於台北搶先泰國發表，盼帶動海外資金投入泰國房市。

資深執行副總裁烏泰桑素（Uthai Uthaisangsuk）表示，東盟經濟共同體（AEC）進來的活躍，使位於樞紐的泰國成長飛速，房地產估計可達5~6%的投資報酬率，曼谷房價也維持高峰，有業者樂觀認為今（2015）年成長可望超越14個百分點。

而政局的變化則被烏泰桑素形容為「常態」，目前已發生17次政權轉換，造成的影響是匯率變動，他認為這對海外投資人反而更有利，因為外國人可用更低廉的價格購買泰國房地產。

值得注意的是，泰國的房地產交易並沒有完善的履約保證，簽約時就必須支付15~30%的頭期款，雖然餘下款項可交屋時再付，不過慎選誠信的地產商與中間人也就顯得格外重要

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泰國世界日報報導，回應政府刺激國內房地產市場政策，國有住宅銀行上周敲定，從今天（19日）起受理民眾申請上述房貸計畫。但商業銀行認為，政府刺激樓市措施力度不足以推動國家經濟出現較大增長。泰國工業聯合會認為，政府刺激樓市措施會提升民眾購買，但家庭債務高企仍是制約因素。

國有住宅銀行總經理安卡娜表示，回應政府扶持中低收入人群購買住宅單元的政策，將提供100億銖額度房貸，敲定從本月19日受理申請，要在一年內完成辦理按揭手續。估計中低收入人群會有較多人提出房貸申請，約達一萬例。為此，銀行在此計畫發放貸款滿額度後，可以再考量增加房貸額度以滿足民眾需求。

安卡娜表示，國有住宅銀行針對上述樓市扶持政策的房貸計畫制定了具體細節，房貸首年的年利率為3.5%，第2年的年利率為4.25%，第3年起至房貸剩餘年份期間，如有購買住宅福利的客戶，房貸年利率按長期貸款利率（MRR）減1.00%計息，普通客戶的房貸年利率為長期貸款利率減0.75%計息。目前銀行的長期貸款年利率為6.75%。而適用本計畫購買的住宅可以首個住宅單元也可以購買二手住宅單元，在單人抵押資產價值不足情況下還可以進行聯名房貸。

安卡娜還表示，國有住宅銀行將採取較為寬鬆的審查政策，將供款與收入比率（DSR）規定從現時的33%，最高可放寬為50%，這樣每月淨收入3萬銖的客戶，最高的房貸額度可達300萬銖。正常情況下，每月淨收入3萬銖的情況，最高房貸授信額度為180萬，而採取放寬授信審查標準後，最高可達300萬銖，但客戶每月的供款額將有所增加。相信增加授信額度，可方便中低收入人群有機會購買擁有住宅單元。

她指出，銀行截至2015年9月底止的不良債務（NPL）率為5.4%，低於去年同期5.99%的水準。同時銀行新增貸款餘額累計為1080億銖，全年的貸款總額目標為1490億銖。

軍人銀行（TMB）經濟研究中心高級負責人本乍隆表示，政府扶持房地產市場措施的出台，可認為針對房地產市場有刺激拉動作用要大於針對國家整體經濟增長的拉動，因房地產開發商手中持有未售和待售的公寓單元和居民社區房屋住宅單元數量較多，這樣會讓開發新樓盤和新居住社區的計畫會暫緩實施，以等待社會對房屋購買力有所恢復才會決策實施開發新樓盤。

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泰國央行總裁威拉泰(Veerathai Santiprabhob)對華爾街日報表示，泰國經濟在面臨長時間不振後，已開始浮現成長加速跡象。

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由於泰國政府對泰國基礎設施建設的巨額投資，明年泰國的房地產市場將增幅5-10%

隨著政府將更多資金用於投資基礎建設，對於房地產公司來說，將有更多土地用作房產開發。由此衍生的曼谷及周圍省份的新大眾交通路線和新居住地開發，對房產公司來說是一絕佳機遇。

在東盟經濟體影響下，泰國實施了廣泛的基礎設施投資，比如鐵路建設、機動車道建設，以及10條新的大眾交通路線，使得泰國無可厚非的成為了一大地區性交通樞紐。由此使得泰國房產的需求量大幅度上升，尤其是外國公司，紛紛以購買泰國房產作為打通泰國及東盟各國市場的切入口。

專家稱：“我們相信2016—2020年期間，泰國的房地產市場將漲幅5-10%”

同時，房產中介還稱，隨著大眾交通系統的完善，泰國曼谷及周邊省份的房產需求量會被大大提升。

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泰國央行金融機構政策部金融機構戰略辦公室主任敦表示，2016年泰國央行將開始就東盟銀行（Qualified ASEAN Banks）成立進行會員國雙邊談判。預計截至2017年可以完成2-3個東盟成員國的談判。

雙邊會議談判趨勢可能會以規定統一的銀行業務標準為主，承認這一目標很難達成，因為要使雙方都能從中獲益，沒有一方會遭遇損失，並營造互相競爭的氣氛，以使雙方國家的民眾獲得實際利益。而泰國也是東盟區域內一大銀行市場，也需要更多銀行的進入。

無論如何，當考慮到銀行在金融方面的競爭力時，從經濟論壇的研究報告顯示，泰國排名全球第34位，在東盟部分緊接新加坡和馬來西亞排第3位。相關人士認為排名情況良好，但還可以得到更好的發展。其中競爭的資金成本、財政促進特別是促進中小型企業、發展新型集資渠道例如風險投資論壇，以及貨幣法律4個主要方面。

除了開放東盟區域自由貿易以外，泰國央行正在研究和準備迎接監管非銀行類金融機構政策改變。屆時將出台貨幣支付法案，目前該法案仍在審批。

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中泰鐵路正式在泰國展開。

開工儀式在巴吞他尼府三科縣清惹克儂火車站舉行。

泰國副總理巴金在儀式上讀出總理巴育信函，形容中泰鐵路將提升兩國戰略合作關係。

代表中國出席開工儀式的是國務委員王勇，他亦讀出國務院總理李克強的祝賀信函。

泰國國家鐵路公司總裁武提倩透露，中泰鐵路全網通車後，總里程將達到845公里，時速約每小時180公里。

中泰鐵路開工幾經波折，而這條鐵路也被外界視為中國高鐵走出去的試金石。

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泰國中華網12月17日訊由泰國商業部、中國商業部以及泰國投資促進委員會（BOI）、中國貿易促進委員會共同舉辦的“2015年中國-泰國商務論壇”於當天在曼谷舉行。中國國務委員王勇出席會議並發表講話，泰國副總理頌奇閣下主持開始並發表題為“泰國新經濟政策”的演講。

頌奇表示，泰中兩國投資貿易今年來持續增長，目前雙邊貿易額已經達到600億美元，過去10年來，儘管泰國一直遇到政治問題，並於去年發生政變，但目前泰國政治局勢已經回歸穩定，商業穩步發展，旅遊業獲得了前所未有的增長，年入境游客超過3000萬人次。另外，泰國的草憲委員會正在擬定新的一步憲法，以規劃泰國未來的長期發展，巴育總理宣佈在2017年舉行大選。

經濟方面，頌奇表示，儘管國際經濟仍然低迷，但泰國的經濟總體上來看還是比較堅實的，國際儲備金達到1570億美元，國外短期借款僅550億美元，債務與GDP比率只有43%。同時，目前泰國通貨膨脹位於較低位，失業率只有0.9%。儘管今年經濟增長速度放緩，但在政府近期出台的刺激經濟措施之下，泰國經濟增長開始提速，今年第三季度增幅達到2.9%，比去年同期0.9%的增幅大大提高，同時今年第四季度的增長形勢將會更好，預計全年泰國經濟增長速度將可達到2.9%以上，明年經濟增速可達到3.5%-4.0%。

他說，泰國希望中國方面能參與泰國政府的“新S曲線”（NEW S-CURVE ）10大工業發展投資。中國國務委員王勇閣下的團隊對泰國的發展政策有著深入的研究，並直接率領投資者進入泰國投資，希望未來以上工業集群的發展，將造福泰中兩國人民。中國方面，也可在“一帶一路”的發展戰略規劃下，利用泰國作為進入歐美的中轉點。

中國國務委員闡述中泰兩國的經貿合作現狀，並向泰國介紹“中國製造業2025”、“互聯網+”等計劃，並呼籲泰國政府對中國企業在泰投資加大扶持力度，為中資企業在泰發展提供更多的幫助。

他表示，泰國政府根據自身區位優勢、產業基礎以及發展現狀，提出了發展未來的十大重點產業發展規劃，併計劃推進超級產業集群發展，是非常具有遠見卓識的。他認為，通過這些計劃的實施，必將為泰國經濟發展注入活力，增加更多就業機會，帶來更多的民生福祉。

他表示，泰中兩國產業結構互補性強，發展戰略高度契合，中方願意和泰國進一步加強溝通合作，推動“一帶一路”建設與泰國發展戰略進行有效對接，並將繼續鼓勵和支持更多中國企業到泰國投資。他也希望泰國政府加大政策扶持力度，營造更良好的投資營商環境，為中國企業來泰投資提供更多便利，為兩國企業合作搭建更廣闊的平台。

當天下午，頌奇副總理和王勇閣下還共同主持召開中泰經貿聯委會第四次會議。19日，王勇閣下代表團一行還將出席在東北部舉行的中泰鐵路合作項目啟動儀式。

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中國日報12月19日電(記者趙艷蓉)今天下午中泰鐵路奠基儀式在曼谷以北50多公里的清惹克農火車站舉行，標誌著中泰鐵路合作向前邁進一大步。

典禮上，國務委員王勇和泰國副總理巴金分別帶來了李克強總理和巴育總理的賀信，表達了兩國領導人對鐵路項目的祝賀及未來中泰合作的祝福。

項目全長845公里，設計時速180公里每小時，是泰國首條複線標準軌鐵路。

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啟動儀式現場，我們能看到全套整裝待發的現代化工程機械，開工後，這些來自中國的專業設備將為中泰鐵路早日通車而高效運轉。

▼ 中泰領導人到場

▼ 泰方儀仗隊歡迎儀

曼谷時間12月19日15:00，中國國務委員王勇，泰國副總理巴金、交通部長阿空及中泰雙方代表抵達現場。中泰鐵路奠基儀式在老式火車的汽笛聲和歡快的鑼鼓聲中正式開始！

▼ 舞獅表演

在中泰鐵路開工奠基儀式現場的展示廳裡展示著沙盤，列車模型，工程藍圖等項目模型。泰國國家鐵路公司總裁武提猜介紹，中泰鐵路全網聯通後，總里程將達到845公里，時速約180公里/小時。

▼ 呵叻火車站

▼鐵路模型

中國國務委員王勇在今天的中泰鐵路開工奠基儀式上朗讀中國國務院總理李克強致泰國總理巴育的賀信，表達對中泰鐵路合作未來的美好願景。泰國副總理巴金在中泰鐵路奠基開工儀式上朗讀泰國總理巴育賀信，巴育在信中稱讚中泰鐵路的修建將提升兩國的戰略合作，增進兩國從政府到民間的緊密關係。

▼ 中泰合作鐵路羨慕概況圖

▼ 中泰鐵路線路

曼谷時間12月19日16：00，隨著中國國務委員王勇和泰國副總理巴金攜手將中泰兩國國旗插入鐵軌，備受關註一波幾折的中泰鐵路合作項目工程正式開工。

▼ 中泰兩國國旗插入鐵軌

▼ 中方講話

中泰鐵路簡介

路線和總長

計劃中的中泰鐵路總長845.274公里，為人字形鐵路線，分四段，分別是曼谷—耿奎段（全長118.142公里）、耿奎—瑪它普段（全長238.829公里）、耿奎—呵叻段（134.213公里）及呵叻—廊開段（354.090公里）；是雙軌標準軌鐵路，採用1435毫米標準軌。

計劃時速：180公里每小時

建設標準

中國標準、使用高水平的中國裝備，由中方向泰方提供技術許可、技術轉讓、人力資源培訓和融資等方面支持；

重要性

• 泰國：中泰鐵路構想，是在泰國鐵路系統滯後發展的現狀下提出，雖然系統性改造，對於泰國早就是迫在眉睫問題，但歷屆政府因面對巨大工程和不菲耗資，讓鐵路改造拖沓數十載，難有進展；隨著東盟共同體的成立，完善基礎設施建設變得越來越重要；

• 中國：中泰鐵路，是汎亞鐵路中線的重要組成部分，也是中國“一帶一路”倡議的落實；對於中國的製造業而言，先進的高鐵技術落地泰國，也代表了“中國製造”升級後邁出了堅實的一步；

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世界上最奇怪的建築永遠都是人們的談資，而曼谷那非比尋常的“大象樓”被評為泰國“最引人熱議的建築”和世界上最醜的建築之一。

這棟建築有32層，拔地聳出，建造成這個國家最著名動物大象的形狀，但人們對這棟建築的評價卻褒貶不一。有人認為很醜，有人認為很可愛很萌。

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近期，泰國房地產市場受到外界強烈關注。據泰國房地產協會表示，2015年將是泰國房地產行業的黃金年份。

　　“2015年將是過去6年至20年發展週期中最好水平。”據泰國房地產協會會長蓬納立介紹，泰國經濟將出現較好發展，以及東盟經濟共同體即將建成的好形勢，也讓泰國房地產市場需求出現增加。與此同時，曼谷市中心地區土地價格會繼續上漲。

　　中投顧問房地產行業研究員殷旭飛在接受《國際金融報》記者採訪時指出，隨著泰國經濟持續發展，居民購買力提升，拉動房產消費增長，泰國地方政府對複蘇當地房地產市場也起到重要作用。

　　“其次，泰國旅遊業較為發達，受到投資者青睞。對於國內投資者而言，投資泰國房產可以擁有永久產權，距離較近，價格相對較低，地段較好的房產未來具備升值潛力和滿足度假住房需求。”殷旭飛表示。

　　房價飛漲

　　在很多房地產商的眼裡，泰國房地產市場是一片極具開發潛能的藍海。

　　泰國房地產協會會長蓬那立也指出，因政局恢復穩定，泰國房地產行業今年下半年增長速度將高於預期，預計全年房地產行業的銷售水平可與去年持平，銷售總額約為3100億至3200億泰銖。

　　在蓬那立眼裡，利好的因素很多，其中包括：國民經濟復甦勢頭迅猛，曼谷及鄰近府治的城市捷運建設加快，多條延長捷運線投入施工。

　　記者了解到，目前，曼谷及鄰近府治的城市捷運建設推動捷運沿線地區的房地產業火爆發展，估計明年新推出公寓單元數量在新增樓盤單元中佔比可達50%。除此之外，2015東盟經濟共同體（AEC）即將建成帶來的好形勢與積極影響，讓包括泰國在內的東南亞房地產市場需求出現了水漲船高的趨勢。

　　泰國一家房地產中介的工作人員瓦辛在接受《國際金融報》記者採訪時表示，已經有一些買家開始諮詢泰國的買房詳情，“大家對價格似乎沒有太多的問題，很多問題集中在購買手續和房屋地段上”。

　　據瓦辛介紹，大部分諮詢者都希望在曼谷置業。她透露，不少投資泰國的單個投資者，是為了滿足度假需求以及分散資產風險。

　　不可否認，投資者們對泰國房地產市場的興趣與過去一年泰國地產本身發展息息相關。

　　據泰國中華網報導，即便2014年底有3萬套公寓房計劃投入銷售，泰國首都曼谷的公寓仍然供不應求。

　　泰國相關機構數據顯示，2014年上半年度統計顯示，曼谷公寓每平方米價格自2013年底的8.8萬泰銖（約合人民幣1.7萬元）上升至9.4萬泰銖，價格上漲7%。而高層建築（八層以上）公寓平均價格為10.4萬泰銖，高於八層以下每平方米6.7萬泰銖的公寓價格。

　　“由於外界對泰國房地產的興趣，如今曼谷公寓的平均價格基本在每平方米10萬泰銖左右。”瓦辛對記者透露，“近一個月以來，好的地段公寓價格也在考慮繼續上升。”

　　投資風險

　　雖然泰國房地產的利好消息不斷，但是業內對泰國房地產投資大多保持了謹慎態度。

　　“投資泰國的感覺和投資越南很類似，大家都知道，這裡房子的價格不是很高昂，最高端的地產也不過才達到中國一線城市普通住宅的水平，上升潛力很大。”福建房地產商人李在化對《國際金融報》說，“但是，不可否認的是，其經濟發展水平不高，政治環境並不穩定，而在不穩定的經濟環境中，房地產投資回報是非常有限的，甚至會導致投資項目中途夭折。”

　　李先生的一位朋友曾經在東南亞國家做房地產生意，最後因為泰國政變的因素，低價將房產虧本轉手。因此，他雖然聽說泰國房地產發展良好，但依舊保持觀望態度。

　　對此，殷旭飛認為，相比美國等老牌投資國家而言，泰國房產投資尚有待進一步規範，中介服務水平等有待提高。

　　“而且，投資泰國房地產也要注意地段因素。另一方面，也要注意政治風險，泰國內地的反政府遊行等時有發生，國內局勢存隱憂。”殷旭飛稱。

　　相關調查顯示，投資者樂於投資該市場的地區包括曼谷郊區及周邊地區，多分佈在市區與城郊的交接地帶，以及郊區BTS輕軌沿線地段。主要因為曼谷市內地價漲幅較大，且使用BTS輕軌往來市區和城郊之間具有便利和快捷的優點。

　　與此同時，泰國《世界日報》報導稱，泰國房地產業發展過程中也確實存在值得關注的問題，比如建築工人短缺，可能會導致新開發樓盤項目無法按時交付給客戶，又或者會出現爭奪建築工人的現象。

　　蓬那立也指出，其中最令人擔憂的是，快速發展中的種種因素有可能造成黃金地段的地皮價格飛漲，進而造成泰國當地房價失控。

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商業貿易發展廳廳長、外商經營企業委員會秘書長蓬攀22日透露，今年全年（1-12月），共有404家外資企業在泰註冊，涉及投資金額總共達160億8800萬銖，為泰國人提供9000多個就業崗位。

她透露，今年全年來泰投資外企比去年減少28家，降幅為7%，但涉及投資額則減少了483億5000萬銖，降幅達到75%。原因主要是2014年泰國核准了多家商業銀行以及金融企業來泰投資，這些企業涉及資金非常大。

另外，今年12月份，商業部核准並發放執照的外資企業有34家，比去年同期減少13家，降幅28%；這些企業中首次申請外資企業執照的企業有12家，總共攜帶投入資金進入泰國26億銖，減少3.22億銖，提供就業崗位超過400個。

12月份核准的企業中，有17家的主因業務是為集團企業內部提供服務，主要是工業企業。涉及投資額達到22億5400萬銖；大部分從事大樓租賃貸款、維修安裝等，來自日本、法國以及新加坡。有9家為國外總公司的代表處，涉及資金2700萬銖，大部分是為其本國總部提供經濟形勢預測、市場信息等，其餘為協助公司總部產品開展宣傳等，來自日本、新加坡。有5家來為政府的合同對象企業，共涉及投資額3.07億銖；來自中國、日本以及中國香港。2家批發企業，投資額600萬銖，來自日本。1家為零售企業，投資額600萬銖，來自日本。

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中國和泰國正式簽署了中泰鐵路合作備忘錄，預計要等到明年5月之後才會動工。

旅行對我來說，從來不只是放鬆的假期，發掘投資機會的過程，更增加旅行上的趣味。因為文化與金融開放的差異，身為一個台灣投資人，其實在旅行中時常可找到不錯的投資機會。 

台灣在 SARS 之後資金長期處於寬鬆狀態，也就是說，你放在台灣的錢是不值錢的，銀行每年定存利息都唯持在1%左右，因受限於金管會，在台灣投資任何金融產品僅能按央行基礎利率，獲利還會被交易手續費扣光，根本覆蓋不了通澎速度，事實上政府已過度干預，才讓我們依然能在小島上談笑風生。這些年我走遍不少國家，每個國家都其投資特性，包含政治法規、國際關係、經濟結構、稅務環境等，也都有其風險。經過多年綜合比較，這兩年來我將重心放在泰國的曼谷，除了強大觀光購匯需求所造成的穩定匯率，也因為這是個觀光資源豐富的國家，讓我在投資旅行的過程中，還能享受各國美食及聯合國認定的世界遺產美景。

 對泰國的印象，多數人停留在便宜的路邊攤、人妖到近幾年的「文創產業」。但對我來說，則是中國上海陸家嘴的大地主，中國平安保險大股東和義大利 AC 米蘭的新老闆。（註1.）根據泰國觀光機構預估，2015年國家旅遊業收入將達700億美金，遠超越台灣2014年觀光外匯146億美金，韓國的181億美金，龐大的觀光需求所產生的消費市場，也造就了以食品與零售為首的財富巨頭。在2015的富比士排行榜上，泰國首富謝國民以136億美金的淨資產，超越台灣與南韓的首富們，他所運營的 CP 正大集團也曾是上海陸家嘴的大地主，更在2013完成收購 HSBC  匯豐銀行所持有的中國平安保險股權，當時交易市值高達96億美元。

 遠從13、14世紀開始，阿拉伯人前來泰國經商，19世紀時，歐洲人與華人赴當時為東南亞金貿中心的曼谷駐足，20世紀吸引泰國從事工業化生產的日本與韓國人等，各國技術與經濟實力的融入，讓泰國成為少數高密度國際化的國家。我所看見的泰國，是否和你想的不太一樣？ 

【註1：根據大紀元2015年08月05日訊報導，泰國華僑富商比‧曹邦 (Bee Taechaubol) 日前表示，將以5億歐元購入 AC 米蘭48%的股份，取得5席董事會席次。】 

AEC 前景 如此關注泰國的原因大概和年紀有很大關聯，投資人必須考量「時間」因素，投資標的需符合你的使用年限、投資年限以及經濟環境的時空背景。

 泰國觀光部估計2015年將突破2,900萬人旅客，國際人口持續進入，置產、退休於泰國，因此，泰國擁有穩健的房地產投資市場。泰國信評公司 (TRIS) 最新一期評估整體房價將穩定平緩成長，並預估2015年房價將整體攀升5~10%+常態年租金5%，年度投資報酬率平均約為10%。AEC 年底生效，泰國擁有4國邊境交通優勢及10個邊境經濟特區，未來貨貿展銷都將集中在此。為因應龐大交通運輸需求，今年的大型基礎基建項目將高達400億美金。打通的國界與扁平化後的稅率，讓泰國成為東盟最熱門的國家，在未來，東南亞將成為南半球的共同生產基地，而中國也將成為最大消費國，因國界相鄰，產銷連盟的閉鎖性將持續增加。

 CONDO 區域分佈 在2014年泰國局勢穩定後，外國人再次蜂擁而至，曼谷房地產又再次爆漲，如要修正這太過誇張的形容詞，應該是用「補漲」替代。在曼谷投資房地產和擁有一間房是兩回事，首要了解各區性質，本文先就投資角度說明馬克挑選物件的基本條件... 

・專注研究蛋黃區 

曼谷太大，目前軌道交通覆蓋率約為10%，生活機能、國際市場的購買能見度都集中在蛋黃區，外圍個案易有供給過剩及交通不便的問題，較有可能不利出租和轉售市場。 

・只看特定建商和品牌 

建商品牌在曼谷很重要，因為泰國建商融資條件不佳，若建商財務體質不好，蓋到一半就倒掉很常發生。且建案品牌關係著完工品質及後續管理，在泰國人心裡可是都有在打分數的。 

・距離車站300~500米 

曼谷天氣因素，整年有半年無法在路上行走超過10分鐘（熱季、雨季各4個月），加上路上沒有 CCTV，儘量不看位於巷子過深的建案。而太接近 BTS 又有噪音問題，所以馬克認為300~500米的距離是最佳選擇。 

・距離商場或超市300~500米

 同天氣因素外，曼谷蛋黃區的傳統市場極少，多依賴商場或超市。再加上塞車問題短期難以解決，接近商場或超市的物件也在我的考量條件中。

 BTS Ploen Chit 一帶相當具都會風格 

 以下為細分各區域的特性：

歐美市場  BTS:Siam 、Chit Lom、Phloen Chit 多國大使館及大型商場的區域，租售市場以英語系為主。 

BTS Chong Nonsi 

金融區／豪宅區 BTS:Sala Daeng、Chong Nonsi 傳統金融商圈，擁有 BTS 及 MRT 的交換站 Sala Daeng 和 Silom，以及曼谷蛋黃區面積最大的 Lumphini  公園，佔地5700平米，也因此豪宅與商辦／五星級酒店林立，W Hotel、悅榕莊都在此區。

 MRT:Phra Ram9 

NEW CBD MRT:Phra Ram9、Phetchaburi 位於曼谷第一個 CBD的十字中心點，SUPER TOWER 由平地朝向東協的天際線昇起，樓高達612M，125F 的跨時代摩天大樓，預計2021年建成，將成為世界第3高樓，項目面積達120萬平米，規劃包括巨型商場、商辦、聯合利華總部、G Land 集團總部、生活商城街等，客群為泰國證交所、中國大使館及來自各國之世界500強企業的東協泰國總部，目前周邊住宅土地供給極少。 

BTS Nana 與 MRT Silom  的中轉站，此區交通相當便利。 中東／國際市場

 BTS:Nana、Asok 地理位置相同等於 SILOM 站，是 BTS/MRT 的中轉站，此區飯店林立，建築密度極高，集中多元化的觀光、生活、商業、娛樂功能於此區，以中東富豪及國際投資客為投資主力。

 BTS Phrom Phong 一帶為日本區 

BTS Phrom Phong 一帶 EM District 為新整合商圈，生活相當便利。

 Phrom Phong 日本／國際學校市場 BTS:Phrom Phong、Thong Lo.Ekkamai 擁有曼谷的密度最高的國際學校校區以及國際醫院的生活機能之便，此處居住許多日本的外派家庭，在擁有美食、娛樂的便利之外，也保有日式生活的悠閒感。此處的住宅投資市場多為長期穩定出租。

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在全球經濟萎靡不振之下，歐美及中國成長動能趨於緩和，唯獨東協國家異軍突起，受到全球投資人高度關注，勢成為全世界經濟成長的引擎！根據國際貨幣基金（IMF）最新的全球經濟成長率預估，在一片調降聲中，東協新興市場一支獨秀，2015年預期增長率高達4.6%，優於全球經濟成長率的3.1%，讓擁有10個會員國共6.18億人口的東協區域經濟體儼然成形，尤其是位於中南半島核心的泰國，扮演著東協領頭羊角色，其經濟發展與影響力洞見觀瞻，是全球投資人津津樂道的題材。

在曼谷的經濟優勢、未來發展的雙題材加持下，最讓人嚮往除了是未來的經濟實力，不動產的穩健發展與需求前景更是令人期待，尤其是曼谷素坤蔚路（Sukhumvit Road）的快速發展實在令人驚豔。媲美新加坡烏節路（Orchard Road），素坤蔚路是曼谷最重要的幹道之一，連結商業、文教，沿路發展出餐飲、購物、休息、娛樂及文教等多元機能，沿路聚集不少國際頂級精品、飯店、購物中心以及典雅時尚精品住宅，是曼谷最受矚目的精華地段之一，位居素坤蔚路黃金地段的高規格豪宅社區「Siamese Exclusive 31」，紮實的性價比更令人刮目相看，成為近年來最搶手的建案。

素坤蔚路沿路房價年漲幅達近10%，租金報酬率更有穩健的4~6%，該區域是外派泰國的日本人士主要生活區域，租賃市場活絡，如同天母般自成國際特區，不僅受到自住客高度青睞，也勢必成為外派高階日籍員工家庭租屋的首選，無論出租或未來增值都具絕對潛力。「Siamese Exclusive 31」週邊知名購物中心林立，包含貴婦百貨Emporium 與Emquartier及主打年輕族群的Terminal 21，更與泰國頂級醫院及大學比鄰而居，緊臨曼谷主要三個捷運站，800公尺抵達曼谷空鐵澎蓬站，並是曼谷主要商業區如素坤蔚，阿索克，通羅和碧武里路的交匯點，每戶精緻裝修，家具家電、廚具衛浴隨屋附贈，交屋即可出租。

泰國身為東南亞第二大經濟體，穩健經濟成長以及龐大消費人口的加持下，促成泰國成為東協市場與世界接軌的重要橋樑；而號稱「東協心臟」的泰國首都曼谷，除了已是東協市場的金融經濟重鎮，更是舉世期盼的泛亞鐵路中主要的交界站；國際企業看準曼谷的發展潛力，紛紛爭相進駐設點，為的就是搶進曼谷這顆東協黃冠寶石的戰略位置，站穩東協進而佈局全球。

由泰國知名建商Siamese Asset策劃，全球最大不動產顧問公司世邦魏理仕（CBRE）代理承銷的高規格豪宅社區「Siamese Exclusive 31」位於素坤蔚路心臟地帶31巷內，預計2018年竣工，其位居黃金地帶加上嚴謹的多重房檢把關，讓此建案在規劃之時便引發各界高度關注。

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國際商貿合作成趨勢，跨太平洋夥伴關係(TPP)剛成立，年底還有東盟經濟共同體(AEC)；泰國作為東盟十國聯繫人，加上「一帶一路」的地理優勢，其基建發展大計，將為港企帶來商機。

環球經濟復甦緩慢，難有一國獨善其身，也難有一國獨享霸權。反之，國與國家互相合作，才易找到出路。香港貿發局亞洲及新興市場首席經濟師何達權說，東盟十國中，泰國為第二大經濟體，加上政局漸見穩定後，將推大型的基建工程，有利香港。

他說，泰國屬於東盟境內的經濟走廊和運輸走廊，是區內各國的聯繫人，物流業發展前景吸引。加上中國提倡「一帶一路」，泰國的物流運輸和基建業將最為受惠。此外，泰國著意改善基建，除公路外，鐵路網絡是新的增長點，香港的建築工程和基建公司，自然有商機。

香港貿發局亞洲及新興市場首席經濟師何達權指，泰國為東盟十國中第二大經濟體，更擔當與東盟各國的聯繫人角色，市場潛力甚大。

東盟今年年底正式組建，加上「一帶一路」的策略，泰國在物流和基建的發展將十分龐大，香港不少建築與基建公司都有足夠實力和經驗，可在當中扮演較積極的角色。

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